Проверка тИЦ и PR
Top Panel


Закон Украины "Об ипотеке"

Закон Украины "Об ипотеке"

 Раздел 1. Общие положения.

Статья 1. Определение сроков.
В данном Законе приведенные ниже термины употребляются в таком смысле:
    недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и нерасторжимо связанные с ею, перемещения которых является невозможным без их обесценения и изменения их назначения.
    Правовой режим недвижимого имущества распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
    ипотека - вид обеспечение выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим Законом;
    основное обязательство - обязательства должника по договорам займа, кредита, купли-продажи, лизинга, а также обязательство, которое возникает из других оснований, исполнение которого обеспечено ипотекой;
    следующая ипотека - передача в ипотеку недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки по предыдущему ипотечному договору;
     ипотекодатель - лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем.
    Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель;
    имущественный поручитель - лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица-должника;
    ипотекодержатель - кредитор по основным обязательствам;
    должник - ипотекодатель или другое лицо, ответственное перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства;
    приоритет - преимущественное право лица по отношению к праву другого лица на то же самое недвижимое имущество;
    высший приоритет - приоритет, установленный ранее любого приоритета в отношении одного и того же недвижимого имущества;
    низший приоритет - приоритет, установленный позже приоритета любого другого приоритета в отношении одного и того же недвижимого имущества.

Статья 2. Законодательство об ипотеке.
Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины ( 254к/96-ВР ) и состоит из Гражданского кодекса Украины (435-15), Хозяйственного кодекса Украины ( 436-15 ), Земельного кодекса Украины ( 2768-14 ), этого Закона и других нормативно-правовых актов, а также международных договоров Украины.

Статья 3. Возникновение, применения и приоритет ипотеки.
Ипотека возникает на основании договора, закона или решение суда. К ипотеки, которая возникает на основании закона или решение суда, применяются правила относительно ипотеки, которая возникает на основании договора, если другое не установлено законом.
Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя по ипотечному договору происходят с момента его нотариального удостоверение. В случае ипотеки, которая возникает на основании закона или решение суда, взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают со дня совершения соответствующей сделки, на основании которой возникает ипотека, со дня вступлении решения суда.
Ипотекой может быть обеспеченное выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу.
Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной к прекращению основного обязательства.
В случае нарушения должником основного обязательства в соответствии с ипотекой ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество не зарегистрированы в установленном законом порядке или зарегистрированные после государственной регистрации ипотеки.
Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает в соответствии с законом, такое право или требование имеет приоритет над требованием ипотекодержателя лишь в случае его/ее возникновения и регистрации к моменту государственной регистрации ипотеки.
Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном законом порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации ипотеки.
Зарегистрированы права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету - в очередности их государственной регистрации.

Статья 4. Государственная регистрация ипотеки.
Обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. В случае несоблюдения этого условия ипотечный договор является действительным, но требование ипотекодержателя не приобретает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество.
Государственная регистрация осуществляется на основании сообщения ипотекодержателя, в котором отмечается такая информация:
    сведения об ипотекодателе и ипотекодержателе:
    для ипотекодателя и ипотекодержателя - юридических лиц сведения о:
    - для резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины;
    - для нерезидентов - наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо;
    - для ипотекодателя и ипотекодержателя - физических лиц сведения о:
    - для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес постоянного места жительства и индивидуальный идентификационный номер в Государственном реестре физических лиц - налогоплательщиков других обязательных платежей;
    - для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного места жительства пределами Украины;
    описание предмета ипотеки, достаточный для его идентификации, и/или его регистрационные данные;
    размер основного обязательства;
    срок полного выполнения основного обязательства;
    ссылки на выпуск залоговой или ее отсутствие.
Законом могут быть установлены дополнительные требования к форме и содержанию этого сообщения.

Статья 5. Предмет ипотеки.
Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при таких условиях:
    недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на правах собственности или на правах хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственным или коммунальным предприятием, учреждением или организацией;
    недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание;
    недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если другое не установлено данным Законом.
Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является владельцем этого имущества на время заключения ипотечного договора.
Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки только после ее выделение в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если другое не установлено этим Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделенной в натуре и была присоединенная к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.
Недвижимое имущество передается в ипотеке вместе всеми его принадлежностями, если другое не установлено ипотечным договором.
Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или порча предмета ипотеки несет ипотекодатель, если другое не установлено ипотечным договором.
Стоимость предмета ипотеки определяется с согласия между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом ил и договором.

Статья 6. Условия передачи недвижимого имущества в ипотеке.
В случае ограничения правомочия распоряжения недвижимым имуществом с согласия его владельца или уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления такое же согласие необходимо для передачи этого имущества в ипотеку.
Имущество, которое находится в общей собственности, может быть передано в ипотеку лишь за нотариально удостоверенным согласием всех совладельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою часть в общем имуществе без согласия других совладельцев при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.
Ипотекодатель обязан до заключения ипотечного договора предупредить ипотекодержателя обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки, в том числе о тех, которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае нарушения этой обязанности ипотекодержатель имеет право требовать досрочного выполнения основного обязательства и возмещения ипотекодателем нанесенных убытков.
В случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на надлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный участок или его часть, на которой расположено соответствующая здание (сооружение) и необходима и для использования этого дома (сооружения) по целевому назначению. Если этот земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращение взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности ипотекодателю по договору, которым установлено условия аренды (пользования).
В случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на нем здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, которые принадлежат ипотекодателю на правах собственности.
После обращение взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие другому не ипотекодателю лицу, новый собственник этого земельного участка обязан обеспечить владельцу указанных зданий (сооружений) те же условия аренды (пользования) земельным участком, что предоставлялись ипотекодателем.

Статья 7. Требования, которые обеспечиваются ипотекой.
За счет предмета ипотеки ипотекодержатель имеет право удовлетворить свое требование по основному обязательству в полном объеме или в части, установленной ипотечным договором, что определен на время выполнения этого требования, включая уплату процентов, неустойки, основной суммы долга и любого увеличения этой суммы, которое было прямо предусмотрено условиями договора, который обусловливает основное обязательство.
Если требование по основному обязательствам подлежит выполнению в денежной форме, размер этого требования определяется на основании ипотечного договора или договора, который обусловливает основное обязательство, в четко установленной сумме или путем предоставления критериев, позволяющих установить размер этого требования на конкретный время в течение срока действия основного обязательства.
Если другое не установлено законом или ипотечным договором, ипотекой также обеспечиваются требования ипотекодержателя относительно возмещения:
    затрат, связанных с предъявлением требования по основному обязательствам и обращением взыскании на предмет ипотеки;
    затрат на содержание и сохранение предмета ипотеки;
    затрат на страхования предмета ипотеки;
    ущерба, нанесенного нарушением основного обязательства или условий ипотечного договора.

Статья 8. Страхование предмета ипотеки.
Ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи, если ипотечным договором эта обязанность не возложено на ипотекодержателя. В случае следующей ипотеки страхование предмета ипотеки не обязательно. Договор страхования заключается в интересах ипотекодержателя, который в случае наступления страхового случая приобретает право требования к страховщику. В случае приобретения прав по ипотечному договору новым ипотекодержателем он также приобретает право требования к страховщику.
В случае наступления страхового случая относительно предмета ипотеки ипотекодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своего требования по основному обязательству из суммы страхового возмещения. После удовлетворения требования ипотекодержателя, имеющего высший приоритет, из суммы страхового возмещения любое превышение суммы страхового возмещения над размером требования ипотекодержателя, имеющего высший приоритет, подлежит распределению между ипотекодержателями, имеющими низший приоритет, и другими кредиторами должника в соответствии с приоритетом и размером их зарегистрированных прав или требований и ипотекодателем в последнюю очередь.
По согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем, имеющими высший приоритет, страховое возмещение может быть направлено на возобновление предмета ипотеки.
Ипотечным договором на ипотекодателя может быть возложена обязанность осуществить другие виды страхования в связи с передачей недвижимого имущества в ипотеку.

Статья 9. Владение, пользования и распоряжение предметом ипотеки.
Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевого назначения, если другое не установлено этим Законом. При пользовании предметом ипотеки ипотекодатель не должен предполагать ухудшение состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости более нормы его обычной амортизации (износа).
Ипотекодатель имеет право получать от предмета ипотеки продукцию, плоды и доходы, если другое не установлено ипотечным договором.
Ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя, содержащегося в ипотечном договоре или во внесенных в него изменениях или дополнениях:
    сводить, уничтожать либо провожать капитальный ремонт здания (сооружения), расположенной на земельном участке, что предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшение этой земельного участка;
    передавать предмет ипотеки в следующую ипотеке;
    отчуждать предмет ипотеки;
    передавать предмет ипотеки в совместной деятельности, лизинг, аренду, пользования.
Ипотекодатель имеет право завещать переданное по ипотеке недвижимое имущество. Действие, ограничивающие право ипотекодателя завещать переданное по ипотеке недвижимое имущество, является безграмотным.

Статья 10. Сохранение предмета ипотеки.
Если другое не установлено законом или ипотечным договором, ипотекодатель обязан принимать за свой счет все необходимые меры для должного сохранение предмета ипотеки, включая своевременное проведения текущего ремонта, восстановления незначительных повреждений, рациональную эксплуатацию и защиту предмета ипотеки от незаконных посягательств и требований других лиц.
Ипотекодатель должен своевременно сообщать ипотекодержателю о любой угрозе уничтожения, повреждения, порчи или ухудшения состояния предмета ипотеки, а также о любых обстоятельствах, которые могут негативно повлиять на права ипотекодержателя по ипотечному договору.
Ипотекодержатель имеет право в любое время в течение срока действия ипотечного договора при условии предыдущего письменного сообщения ипотекодателя проверять документально и в натуре наличие, состояние, условия сохранение и пользования предметом ипотеки. Ипотекодатель обязан не препятствовать реализации этого права ипотекодержателем, предоставлять ему все документы, необходимые для проверки наличия, состояния, условий сохранение и пользования предметом ипотеки, а также немедленно по требованию ипотекодержателя обеспечить ему физический доступ к предмету ипотеки. Проведение ипотекодержателем указанной проверки не должно приостанавливать пользования предметом ипотеки согласно его целевого назначения или нарушать права ипотекодателя или другого лица, во временном пользовании которого находится предмет ипотеки.

Статья 11. Имущественный поручитель.
В случае обеспечения выполнения основного обязательства ипотекой недвижимого имущества, которое принадлежит третьему лицу (имущественному поручителю), имущественный поручитель является ипотекодателем в соответствии с ипотечным договором и не несет ответственность перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства должником. В случае нарушения должником основного обязательства имущественный поручитель отвечает за удовлетворение требования ипотекодержателя недвижимым имуществом, которое является предметом ипотеки.
В случае удовлетворения требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки имущественный поручитель приобретает право кредитора по основному обязательству.

Статья 12. Правовые последствия нарушения обязанностей ипотекодателя.
В случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного выполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения - обратить взыскании на предмет ипотеки.
В случае нарушения ипотекодателем обязанностей сохранения или страхования предмета ипотеки ипотекодержатель может воспользоваться правами, определенными согласно части первой этой статьи, или принять меры для сохранения или страхования предмета ипотеки в собственных интересах и за свой счет. Ипотекодатель обязан немедленно по требованию ипотекодержателя возместить последнему все расходы, понесенные в связи с принятием мероприятий по сохранение и страхования предмета ипотеки.
Сделка по отчуждению ипотекодателем переданного в ипотеке имущества или его передачи в следующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия ипотекодержателя является недействительной.

Статья 13. Следующая ипотека.
Предмет ипотеки может быть передан в следующую ипотеку с согласия предыдущих ипотекодержателей, если другое не установлено предыдущим ипотечным договором. Предыдущая ипотека имеет более высокий приоритет над следующими ипотеками. Следующая ипотека, предметом которой являются несколько объектов, которые принадлежат разным лицам и являются предметом предыдущей ипотеки, допускается с согласия владельцев всех объектов недвижимого имущества, переданных в совместную ипотеке.
Если недвижимое имущество являются предметом нескольких ипотек, ипотекодержатель, который инициирует обращение взыскания на предмет ипотеки, обязан в письменном виде сообщить остальным ипотекодержателям о своем намерении обратить взыскании на предмет ипотеки за десять дней до дня обращение взыскания.
В случае обращение взыскания на предмет ипотеки следующим ипотекодержателем предыдущей ипотекодержатель имеет право обратить взыскании на предмет ипотеки, даже если срок выполнения основного обязательства перед предыдущим ипотекодержателем еще не наступил. Если предыдущей ипотекодержатель не воспользовался этим правом, предыдущая ипотека являются действительной до полного удовлетворения требований предыдущего ипотекодержателя по основным обязательствам, а право собственности на предмет ипотеки переходит от нового владельца вместе с взысканием этого имущества предыдущей ипотекой.
Предыдущий ипотекодержатель имеет право на основании письменного заявления прекратить обращение взыскания на предмет ипотеки, инициированное следующим ипотекодержателем, если такое взыскании будет иметь следствием неполное удовлетворение требований предыдущего ипотекодержателя. В этом случае требования следующего ипотекодержателя подлежат удовлетворению после обращение взыскания на предмет ипотеки предыдущим ипотекодержателем и после полного удовольствия его требований, обеспеченных ипотекой.
В случае обращения взыскания на предмет ипотеки предыдущим ипотекодержателем следующий ипотекодержатель также имеет право произвести взыскание предмета ипотеки, даже если срок выполнения основного обязательства перед следующим ипотекодержателем не наступил.
При обращении взыскания на недвижимое имущество, которое является предметом нескольких ипотек, требования каждого следующего ипотекодержателя удовлетворяются после полного удовлетворения требований каждого предыдущего ипотекодержателя согласно приоритетом и размером этих требований.

Статья 14. Особенности ипотеки объектов права государственной или коммунальной собственности.
Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности и закреплено за соответствующим государственным или коммунальным предприятием, учреждением, организацией на праве хозяйственного ведения. Передача в ипотеку этого имущества осуществляется после получения в установленном законом порядке согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведения которого принадлежит соответствующее государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация.
Запрещается передача в ипотеку объектов права государственной собственности, которые не подлежат приватизации.
Предметом ипотеки не могут быть национальные, культурные и исторические ценности, которые являются объектами права государственной собственности и занесенные или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного наследия.

Статья 15. Особенности ипотеки земельных участков.
Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с данным Законом. Запрещения и ограничения относительно отчуждения и целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные Земельным кодексом Украины ( 2768-14 ), являются действующими при их ипотеке.
Реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при обращении взыскании на предмет ипотеки осуществляется на публичных торгах. Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть лица, определенные Земельным кодексом Украины ( 2768-14 ).
Действие данного Закона не распространяется на земельные участки, который находится в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации.

Статья 16. Особенности ипотеки объектов незавершенного строительства.
При ипотеке объектов незавершенного строительства ипотекодателем может быть лицо, собственностью которого станет соответствующие здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира после завершения строительства и регистрации права собственности на них в установленном законом порядке. При финансировании строительства сооружений жилого или нежилого назначения с целью продажи другим лицам ипотекодателем также может быть застройщик.
Ипотека объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку земельного участка, на котором выполняется строительство, или путем передачи в ипотеку недвижимого имущества, право собственности ипотекодателя на которое возникнет в будущем.
Обременение объекта незавершенного строительства ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
После завершения строительства здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира остается предметом ипотеки в соответствии с ипотечным договором.
В случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства застройщиком и обращения взыскании на завершенное здание (сооружение) ипотека не распространяется на ту ее часть, которая выделена в натуре и была приобретена любым лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной уплаты ее стоимости к моменту принятия решения об обращении взыскании, если другое не установлено договором с покупателем. После обращение взыскания к новому владельцу завершенного здания (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят определенные договором права и обязанности застройщика относительно третьих лиц – покупателей.

Статья 17. Основания прекращения ипотеки.
Ипотека прекращается в случае:
    прекращения основного обязательства;
    реализации предмета ипотеки в соответствии с данным Законом;
    обретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;
    признание ипотечного договора недействительным;
    уничтожения (потери) переданной в ипотеке здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил его. Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение), в случае уничтожения (потери) здания (сооружения) ипотека земельного участка не прекращается;
    из других оснований, предусмотренных данным Законом.
Следующие ипотеки прекращаются в результате обращения взыскания по предварительной ипотеке.
Сведения о прекращении ипотеки подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

 Раздел 2. Оформление ипотеки.

Статья 18. Ипотечный договор.
Ипотечный договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Ипотечный договор должен содержать такие существенные условия:
    для ипотекодателя и ипотекодержателя - юридических лиц сведения о:
    - для резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины;
    - для нерезидентов - наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо;
    - для ипотекодателя и ипотекодержателя - физических лиц сведения о:
    - для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес постоянного места жительства и индивидуальный идентификационный номер в Государственном реестре физических лиц - налогоплательщиков других обязательных платежей
    - для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного места жительства пределами Украины;
    содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения;
    описание предмета ипотеки, достаточный для его идентификации, и/или его регистрационные данные. При ипотеке земельного участка должна указываться его целевое назначения;
    ссылки на выпуск залоговой или ее отсутствие.
В случае отсутствия в ипотечном договоре одной из вышеуказанных существенных условий он считается незаключенным.
Ипотечный договор может содержать другие положения, в частности, определение стоимости предмета ипотеки, ссылки на документ, утверждающий право собственности ипотекодателя на предмет ипотеки, сведения об ограничении и отягощение прав ипотекодателя на предмет ипотеки, определение способа обращение взыскания на предмет ипотеки.
Ипотечный договор и договор, который обусловливает основное обязательство, могут быть оформлены в виде одного документа. Настоящий документ по форме и содержанию должен отвечать требованиям, установленным в этой статье, и требованиям, установленным законом, для договора, который определяет основное обязательство.
В случае если ипотекой обеспечивается возврат займа, кредита для приобретения недвижимого имущества, которое передается в ипотеке, договор купли-продажи этого недвижимого имущества и ипотечный договор могут заключаться одновременно.

Статья 19. Внесение изменений и дополнений к ипотечного договора.
Изменения и дополнения к ипотечному договору подлежат нотариальному удостоверению. Соответствующие сведения об изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. После оформления залогового изменения и дополнения к ипотечному договору и договору, которым обусловлено основное обязательство, могут вноситься лишь после аннулирования залоговой и выдачи новой залоговой в порядке, установленном частью четвертой статьи 20 данного Закона.
Любое увеличение основного обязательства или процентов по основному обязательству, кроме случаев, когда такое увеличение прямо предусмотрено ипотечным договором, может быть осуществлено после государственной регистрации соответствующих сведений об изменении условий отягощение недвижимого имущества ипотекой. Такое увеличение подчиняется приоритету требования по любому другому обязательству, обеспеченному предмету ипотеки, которая была зарегистрирована к регистрации соответствующего изменения условий обременения недвижимого имущества ипотекой.

Статья 20. Залоговая.
Залоговая - это долговая ценная бумага, которая удостоверяет безусловное право его владельца на получение от должника выполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства - право обратить взыскании на предмет ипотеки. Залоговая оформляется, если ее выпуск предусмотрен ипотечным договором.
Залоговая может передаваться ее владельцем любому лицу путем совершения индоссамента в соответствии с данным Законом. Следующий владелец залоговой имеет те же права, что имел ипотекодержатель согласно договору, которым обусловлено основное обязательство, и ипотечному договору, на основании которого была оформлена залоговая.
В случае выдачи залоговой прекращаются денежные обязательства должника по договору, который обусловливает основное обязательства, и возникают денежные обязательства должника относительно платежа по залоговой. После оформления залоговой выполнение основного обязательства и обращение взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено лишь на основании требования владельца залоговой. Обращение взыскания на предмет ипотеки владельцем залоговой осуществляется в порядке, установленном разделом V данного Закона.
Аннулирование залоговой и выдача новой залоговой осуществляются по с согласия между ипотекодателем, должником, если является отличным от ипотекодателя, и владельцем залоговой. Сведения об аннулировании залоговой и выдаче новой залоговой подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.
Залоговая не может выдаваться, если ипотекой обеспечено денежное обязательство, сумму долга по которому на момент заключения ипотечного договора не определенно и которое не содержит критерии, которые позволяют определить эту сумму на конкретный момент.
Залоговая подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке вместе с государственной регистрацией обременение соответствующего недвижимого имущества ипотекой. После регистрации выпуска залоговой ее оригинал передается ипотекодержателю.

Статья 21. Форма и содержание залоговой.
Залоговая составляется в письменной форме в одном экземпляре на бланке стандартной формы, которая устанавливается Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. На всех оригинальных экземплярах ипотечного договора делается отметка об оформлении залоговой.
В заставной обязательно должны содержаться такие реквизиты:
    слово “Залоговая” как составляющая часть названия документа и определение об обязательстве должника выполнить перед ипотекодержателем в установленный срок основное обязательство;
    для ипотекодателя, должника (если является отличным от ипотекодателя) и ипотекодержателя - юридических лиц:
    - резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины;
    - нерезидентов - наименование, юридический адрес и государство, где зарегистрировано лицо;
    - для ипотекодателя, должника (если является отличным от ипотекодателя) и ипотекодержателя - физических лиц:
    - граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес постоянного места жительства и индивидуальный идентификационный номер в Государственном реестре;
    - физических лиц - налогоплательщиков других обязательных платежей;
    - иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес их постоянного места жительства пределами Украины;
    ссылка на реквизиты ипотечного договора и договора, который обусловливает основное обязательство;
    описание предмета ипотеки, достаточный для его идентификации, и/или его регистрационные данные;
    содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения;
    способ обращение взыскания на предмет ипотеки, если он предусмотрен ипотечным договором;
    отметка о регистрационном номере, дате и месте государственной регистрации обременения недвижимого имущества ипотекой (этот реквизит вносится держателем соответствующего государственного реестра).
По соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем залоговая может содержать другие положения, отражающих содержание основного обязательства и ипотеки. преимущество. Если содержание залоговой не отвечает положениям ипотечного договора или договору, который обусловливает основное обязательство, положение залоговой имеют преимущество.
Залоговая подписывается ипотекодателем и должником, если он является отличным от ипотекодателя. Ипотекодатель, должник - юридические лица удостоверяют подпись уполномоченного лица печатью.

Статья 22. Условия реализации прав и исполнения обязанностей, вытекающие из залоговой.
Для реализации прав по залоговой ее владелец обязан заявить должнику письменное требование о выполнении основного обязательства. В этой требованию указывается банковский счет владельца залоговой для осуществления должником перевода соответствующей денежной суммы. По требованию должника владелец залоговой обязан предъявить оригинал залоговой без его передачи должнику.
Залоговая подлежит передаче должнику в случае надлежащего выполнения им основного обязательства. Нахождение залоговой у должника свидетельствует о выполнении основного обязательства, если не будет доказано противоположное. В случае выполнения основного обязательства должником залоговая, что находится у него, аннулируется. Нахождение залоговой у другого лица свидетельствует, что основное обязательство не выполнено, если не будет доказано другое.
Если основное обязательство подлежит выполнению частями, владелец залоговой обязан выдавать должнику письменные квитанции о получении платежа и вести надлежащий учет (реестр) платежей по залоговой, который предоставляется должнику по его требованию. В случае расхождений между квитанциями о получении платежей и их реестром квитанции о получении платежей имеют преимущество.

 Раздел 3. Переход прав по ипотечному договору и залоговой.

Статья 23. Последствия перехода права собственности на предмет ипотеки к третьему лицу.
В случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже в том случае, если до его сведения не доведена информация об отягощении имущества ипотекой.
Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, существовавших до вступления его в права собственности на предмет ипотеки.
Если право собственности на предмет ипотеки переходит наследника физического лица - ипотекодателя, такой наследник не несет перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства, в случае его нарушения должником он отвечает за удовлетворение требования ипотекодержателя в пределах стоимости предмета ипотеки.
В случае оформления залоговой переход права собственности на предмет ипотеки не допускается до полного удовольствие требования по залоговой, кроме перехода права собственности на предмет ипотеки в порядке наследования или правопреемства.

Статья 24. Уступка прав по ипотечному договору.
Уступка прав по ипотечному договору осуществляется без необходимости получения согласия ипотекодателя, если другое не установлено ипотечным договором, и при условии, что одновременно осуществляется уступка права требования по основному обязательству. Если не будет доказано другое, уступка прав по ипотечному договору свидетельствует об уступке права требования по основному обязательству
Ипотекодержатель обязан письменно в пятидневный срок сообщить должника об уступке прав по ипотечному договору и права требования по основному обязательству.
Сделка об уступке прав по ипотечному договору должна быть нотариально заверена. Сведения об уступке подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.
Уступка прав по ипотечному договору и основным обязательствам не допускается в случае выпуска залоговой. После выпуска залоговой переход прав ипотекодержателя по ипотечному договору и основным обязательствам к другому лицу осуществляется путем передачи залоговой в установленном данным Законом порядке.

Статья 25. Передача залоговой.
Передача залоговой осуществляется путем выполнения лицом, которому принадлежит залоговая (индоссантом), передаточной надписи (индоссаменту) в пользу другого лица (индоссата) и передачи оригинала залоговой. Передача залоговой не нуждается в согласии ипотекодателя или должнике, если он не является ипотекодателем.
В передаточной надписи отмечаются фамилия, имя, отчество и адрес физического лица или наименование и адрес юридического лица, которому передается залоговая. Передаточная надпись подписывается отмеченной в залоговой ипотекодержателем, а если эта надпись не первая - владельцем залоговой, отмеченным в предыдущем индоссаменте. Индоссант - юридическое лицо удостоверяет подпись уполномоченного лица печатью.
В тексте передаточной надписи могут указываться условия, по которым осуществляется передача залоговой. Надписи на залоговой, которые запрещают ее следующую передачу, являются недействительными.
В случае недостаточности на залоговой места для передаточных надписей или других необходимых отметок к залоговой прикрепляется дополнительное письмо, надписи на котором выполняются таким образом, чтобы они начинались на залоговой и заканчивались на этом письме. Все листы залоговой составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы залоговой не имеют юридической силы.
Индоссант обязан в письменном виде сообщить должнику о передаче залоговой индоссату и всеми доступными средствами не допустить выполнения основного обязательства должником в свою пользу. В случае невыполнения этой обязанности индоссантом передача залоговой является действительной, а индоссат имеет право требовать от индоссанта возмещения нанесенных убытков.
Если основное обязательство подлежит выполнению частями, индоссант обязан передать индоссату копии квитанций о полученных платежах и реестре полученных платежей по залоговой.

Статья 26. Правовые последствия передачи залоговой.
Передача залоговой путем совершения индоссамента придает индоссату все права ипотекодержателя по ипотечному договору и основным обязательствам. Передача залоговой не требует государственной регистрации.
Однако на усмотрение индоссата передача залоговой может быть зарегистрирована в установленном законом порядке.
Индоссант несет ответственность перед индоссатом за достоверность сведений, которые содержатся в залоговой, и действительность залоговой, но индоссант, если другое не предусмотрено условиями индоссаменту, не отвечает за выполнение ипотекодателем или должником, если он не является ипотекодателем, требований за залоговой.
По факту передачи залоговой индоссант удостоверяет индоссату, что на момент передачи залоговой должник продолжает должным образом выполнять основное обязательство и он осуществил в соответствии с условиями залоговой все платежи, надлежащие к до даты передачи залоговой, если индоссат не был в письменном виде поставлен в известность индоссантом о другом. Индоссант несет ответственность перед индоссатом за любые убытки, нанесенные в результате невыполнения этого условия.
Должник может отказаться осуществлять платежи по залоговой в интересах индоссата, который добросовестно приобрел залоговую путем осуществления платежа индоссанту и не знал о недостоверности сведений, которые содержатся в залоговой, или о недействительности залоговой или о других возражениях должника относительно осуществления платежей за залоговой, только в случае надлежащего выполнения должником основного обязательства или если залоговая была выдана под воздействием обмана, насилия, угрозы или злоумышленной договоренности сторон. Другие обстоятельства не могут быть основанием для отказа в осуществлении платежей по залоговой.
До получения письменного сообщения от индоссанта о передаче залоговой должник может продолжать осуществлять платежи в интересах индоссанта. В этом случае должник не несет ответственность перед индоссатом за осуществление таких платежей индоссанту.

Статья 27. Возобновление прав по залоговой.
В случае потери залоговой ипотекодатель и должник, если он не является ипотекодателем, выдают дубликат залоговой при условии, что лицо, которое требует выдачи дубликата, может довести свое право собственности на потерянную залоговую путем воссоздания всех предыдущих индоссаментов. Отказ ипотекодателя (должника) выдать дубликат залоговой может быть обжалована в суде.
Отметка об оформлении дубликата залоговой должна содержаться на каждой странице текста дубликата, а сведения о его выдаче подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

 Раздел 4. Использование залоговой для рефинансирования.
    
Статья 28. Способы рефинансирования.
Ипотекодержатель (владелец залоговой) может до срока выполнения должником обязательств по залоговой проводить операции с надлежащими ему залоговыми для рефинансирования собственной деятельности путем привлечения дополнительных денежных средств от других лиц.
Рефинансирование может осуществляться такими способами:
    отчуждение (продажу) залоговой путем совершения индоссамента в соответствии со статьей 25 данного Закона с компенсацией индоссанту стоимости залоговой в установленном сторонами размере;
    продажу залоговой с обязательствам обратного выкупа (операция репо);
    передача залоговой в залог для обеспечения выполнения перед другими кредиторами; эмиссия ипотечных ценных бумаг; другим способом, который противоречащей закону.

Статья 29. Продажа залоговой с обязательствам обратного выкупа.
Продажа залоговой с обязательством обратного выкупа является соглашением, согласно которому любая лицо-кредитор обязывается оплатить ипотекодержателю (владельцу залоговой) денежные средства, а ипотекодержатель (владелец залоговой) обязывается передать залоговую этому кредитору и выкупить ее по согласованной сторонами цене в определенный срок в будущем, но не позже срока полного выполнения основного обязательства должником.
Продажа залоговой с обязательством обратного выкупа осуществляется путем совершения индоссамента, в котором устанавливается срок обратного выкупа залоговой. Ипотекодержатель (владелец залоговой) и кредитор могут заключить договор, который будет устанавливать другие условия продажи залоговой с обязательством обратного выкупа. В частности, договором может быть установленная обязанность ипотекодержателя (владельца залоговой) выкупить залоговую к указанному в индоссаменте сроку в случае наступления определенных договором обстоятельств.

Статья 30. Застава залоговой.
Залоговая может быть передана в залог для обеспечения выполнения обязательств ее владельцем перед другим лицом - кредитором. Залог залоговой осуществляется путем совершения индоссаменту, в котором отмечается, что залоговая передается только в залог, и идентифицируется обеспеченное залогом обязательство. При залоге залоговая передается во владение залогодержателю.
Ипотекодержатель (владелец залоговой) обязан в письменном виде сообщить должнику о передаче залоговой в залог. В случае нарушения обязательства, обеспеченного залогом залоговой, к залогодержателю переходят все права за залоговой с последствиями, установленными в разделе III данного Закона.

Статья 31. Ипотечные ценные бумаги.
Залоговые могут обеспечивать выпуск ипотечных ценных бумаг - ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов. Эмитентом ипотечных ценных бумаг могут быть банки и прочие финансовыми учреждениями, имеющих право на производства такого вида деятельности в соответствии с законом. Порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг устанавливается законом.

Статья 32. Порядок рефинансирования.
Ипотекодержатель (владелец залоговой) имеет право проводить операции с залоговыми для рефинансирования собственной деятельности самостоятельно с привлечением специализированных финансовых учреждений, которые на основании договора с ипотекодержателем (владельцем залоговой) предоставляют соответствующее рефинансирование путем проведения операций с ипотечными активами такого ипотекодержателя (владельца залоговой), обеспечивающих поступления денежных средств от других лиц-кредиторов.

 Раздел 5. Удовлетворение требований ипотекодателя за счет предмета ипотеки.
    
Статья 33. Основания для обращение взыскания на предмет ипотеки.
В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникают из оснований, установленных статьей 12 данного Закона.
В случае нарушения производства по делу о возобновлении платежеспособности ипотекодателя или признании его банкротом или при ликвидации юридического лица - ипотекодателя ипотекодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет ипотеки независимо от наступления срока выполнения основного обязательства, если ипотекодержатель и правопреемник ипотекодателя не достигнут согласия о другом.
Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Обращение взыскания на имущество, которое является предметом ипотеки и принадлежит государственному или коммунальному предприятию или предприятию, более чем 50 процентов акций (частей, паев) которого находится в государственной собственности, осуществляется на основании решения суда.
Если предметом ипотеки являются два или больше объекта недвижимого имущества, взыскания обращается в объеме, необходимому для полного удовлетворения требований ипотекодержателя. Если предметом ипотеки являются объекты, которые принадлежат разным лицам, и удовлетворение получается за счет части переданного в ипотеку имущества, те ипотекодатели, на имущество которых обращалось взыскание, имеют право на пропорциональное возмещение от ипотекодателей, на имущество которых не обращалось взыскание, и приобретают права ипотекодержателя на часть имущества, на которую не было сделан взыскании, для обеспечения такого возмещения.

Статья 34. Передача предмета ипотеки в управления.
После принятия решения об обращении взыскании на предмет ипотеки и с целью получения продукции, плодов и доходов, обеспечение надлежащего хозяйственного использования переданного в ипотеку недвижимого имущества согласно его целевым назначением предмет ипотеки на основании договора между ипотекодателем и ипотекодержателем или решения суда может быть передан ипотекодержателю или другому лицу в управление на период его реализации в порядке, установленном данным Законом.
Управления имуществом осуществляется согласно законодательству и условий, определенных договором или решением суда. Продукция, плоды и доходы, полученные в результате управления предметом ипотеки, направляются на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя, если другое не установлено договором или решением суда.

Статья 35. Сообщение о нарушении основного обязательства и/или ипотечного договора.
В случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель отправляет ипотекодателю и должнику, если он не является ипотекодателем, письменное требование об устранении нарушения. В этом документе отмечается краткое содержание нарушенных обязательств, требования о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждения об обращении взыскании на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если в течение установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе начать обращение взыскания на предмет ипотеки в соответствии с данным Законом.
Положение части первой этой статьи не является препятствием для реализации права ипотекодержателя обратиться в любое время за защитой своих нарушенных прав в суд в установленном законом порядке.

Статья 36. Внесудебное урегулирование.
Стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется согласно предостережению об удовлетворении требований ипотекодержателя, что содержится в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до вступления решения суда об обращении взыскании на предмет ипотеки.
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующее предостережение в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с данным Законом. Определенный договором способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ипотекодержателю применить другие установленные данным Законом способы обращения взыскания на предмет ипотеки.
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать:
    передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 данного Закона;
    право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 данного Закона.
После завершения внесудебного урегулирования любые следующие требования ипотекодержателя относительно выполнения должником основного обязательства являются недействительными.

Статья 37. Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки.
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, который предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки.
Решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки, может быть обжаловано ипотекодателем в суде, если он докажет, что основное обязательства и условия ипотечного договора не были нарушены.
В случае перехода к ипотекодержателю права собственности на передано в ипотеку недвижимое имущество права и требования других лиц на это недвижимое имущество, зарегистрированы в установленном законом порядке, остаются действительными. Ипотекодержатель несет ответственность при удовлетворении прав или требований других лиц на предмет ипотеки, которые имеют высший приоритет. Удовлетворения прав или требований лиц с низшим приоритетом осуществляется в пределах превышения стоимости недвижимого имущества, определенной путем его оценки, после удовлетворения прав или требований, которые имеют высший приоритет, над размером обеспеченного ипотекой требования ипотекодержателя.

Статья 38. Право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки.
Если решение суда или договор об удовлетворении требований ипотекодержателя предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу -покупателю, ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи в письменном виде сообщить ипотекодателю и всем лицам, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить настоящий договор. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед такими лицами за возмещение нанесенных убытков.
В течение тридцатидневного срока со дня получения такого сообщения лицо, которое имеет зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, вправе в письменном виде сообщить ипотекодержателя о своем намерении купить предмет ипотеки. Со дня получения ипотекодержателем этого сообщения указанное лицо приобретает подавляющее право на приобретение предмета ипотеки у ипотекодержателя. Если таких сообщений поступило несколько, право на приобретение предмета ипотеки у ипотекодержателя принадлежит лицу, которое имеет высший приоритет своих зарегистрированных прав или требований.
Если лицо, которое выразило намерение приобрести предмет ипотеки, уклоняется или из других причин не совершает действий по заключению договора купли-продажи предмета ипотеки с ипотекодержателем в течение 5 дней по окончании указанного выше тридцатидневного срока, оно теряет право на приобретение предмета ипотеки. Это право переходит к другим лицам, которые выразили намерение приобрести предмет ипотеки, в соответствии с приоритетом их прав и требований.
Если лица, которые имеют зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, не выразили намерения его приобрести, ипотекодержатель вправе продать предмет ипотеки любому другому лицу на свое усмотрение.
Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества, на уровне, не ниже обычных цен на этот вид имущества. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед другими лицами согласно приоритету и размеру их зарегистрированных прав или требований и перед ипотекодателем в последнюю очередь за возмещение разницы между ценой продажи предмета ипотеки и обычной ценой на него.
Распределение выручки от продажи предмета ипотеки между ипотекодержателем и другими лицами, которые имеют зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, осуществляется в соответствии с установленным приоритетом и размером этих прав или требований. Остальная выручка возвращается ипотекодателю.
Ипотекодатель и должник, если он не является ипотекодателем, имеют право выполнить основное обязательство в течение тридцатидневного срока, указанного в части первой этой статьи, согласно условиям и с последствиями, установленными статьей 42 данного Закона.
Договор купли-продажи предмета ипотеки, заключенный в соответствии с этой статьей, является правовым основанием для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, которое было предметом ипотеки.

Статья 39. Реализация предмета ипотеки по решению суда.
В случае удовлетворения судом иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда указываются:
    общий размер требований и все его составляющие, подлежащих уплате ипотекодержателю со стоимости предмета ипотеки;
    описание недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования ипотекодержателя;
    мероприятия по обеспечение сохранения предмета ипотеки или передачи его в управления на период его реализации, если столь необходимые;
    способ реализации предмета ипотеки путем проведение публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 данного Закона;
    приоритет и размер требований других кредиторов, подлежащих удовлетворению с стоимости предмета ипотеки;
    начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.
Одновременно с решением об обращении взыскания на предмет ипотеки суд по заявлению ипотекодержателя вправе вынести решение о выселении жителей, если предметом ипотеки является жилой дом или жилое помещение.
Суд вправе отказать в удовлетворении иска ипотекодержателя о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки, если допущено должником или ипотекодателем, если если он не является должником, нарушение основного обязательства или ипотечного договора не наносит убытки ипотекодержателю и не изменяет объем его прав.

Статья 40. Выселение жителей.
Обращение взыскания на переданный в ипотеку жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех жителей, за исключением нанимателей и членов их семей. Выселение проводится в порядке, установленном законом.
После принятия решения об обращении взыскания на переданный в ипотеку жилой дом или жилое помещение все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового владельца добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если жители не освобождают жилой дом или жилое помещение в установленный или другой оговоренный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.
Лица, которые проживают в помещениях на условиях договора найма (аренды), не подлежат выселению, если:
    договор найма (аренды) был заключен к моменту заключения ипотечного договора и о наличии такого договора было доведено до сведения ипотекодержателя или такой договор был зарегистрирован в установленном законом порядке;
    договор найма (аренды) был заключен после заключения ипотечного договора с согласия ипотекодержателя.

Статья 41. Реализация предмета ипотеки на публичных торгах.
Реализация предмета ипотеки, на который обращается взыскание по решению суда или за исполнительной надписью нотариуса, проводится, если другое не предусмотрено решением суда, путем продажи на публичных торгах в пределах процедуры исполнительного производства с соблюдением требований данного Закона.
Организация продажи предмета ипотеки полагается на специализированные организации, которые созданы и действуют в соответствии с законом. Право выбора специализированной организации принадлежит ипотекодержателю. Место проведения публичных торгов определяется специализированной организацией по согласованию с ипотекодержателем.

Статья 42. Последствия выполнения основного обязательства к моменту реализации предмета ипотеки.
Должник вправе до дня продажи предмета ипотеки на публичных торгах выполнить требование по основному обязательству или ту его часть, выполнение которой просрочено, вместе с возмещением любых расходов и убытков, нанесенных ипотекодержателю, включая судебные расходы, расходы на оплату вознаграждения привлеченным экспертам (оценщикам, юристам), затраты на подготовку к проведению публичных торгов и тому подобное.
Такое выполнение является основанием для прекращения реализации предмета ипотеки на публичных торгах. Условия договоров, которые ограничивают это право должника, являются недействительными.
Если другое не установлено ипотечным договором, в случае когда основное обязательство подлежит выполнению частями, должник может воспользоваться правом, установленным частью первой данной статьи, один раз в год или дважды в течение срока действия основного обязательства. В случае превышения этих показателей должник имеет право прекратить реализацию предмета ипотеки лишь путем полной уплаты остальной суммы по основному обязательству.
Имущественный поручитель или следующий ипотекодержатель может выполнить основное обязательства за должника с последствиями, аналогичными вышеприведенными изречениями, и предыдущий ипотекодержатель обязан принять такое выполнение.
Следующий ипотекодержатель, который платит полную сумму основного обязательства предыдущему ипотекодержателю, считается лицом, в интересах которого осуществлена уступка прав предыдущего ипотекодержателя по ипотечному договору. Имущественный поручитель, который выполнил основное обязательство полностью или в части, имеет право требовать от должника возмещения оплаченной имущественным поручителем суммы.

Статья 43. Подготовка к проведению публичных торгов.
Публичные торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией заявки государственного исполнителя на их проведение.
Первоначальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается решением суда или с согласия между ипотекодателем и ипотекодержателем, а если они не достигли согласия - специализированной организацией на основании оценки предмета ипотеки. Первоначальная цена этого имущества не может быть ниже чем 90 процентов его стоимости, определенной путем его оценки.
Специализированная организация не позже чем за 15 дней до дня начала публичных торгов публикует по местонахождению предмета ипотеки по крайней мере в двух местных печатных средствах массовой информации сообщения о проведении публичных торгов. В сообщении отмечается информация о дне, времени, месте проведения публичных торгов, описании предмета ипотеки, которая подлежит продаже, место, где можно получить дополнительную информацию об условиях проведения публичных торгов и другую необходимую информацию.
Специализированная организация обеспечивает любому заинтересованному лицу доступ к информации об условиях проведения публичных торгов и о предмете ипотеки, который подлежит продаже.
Не позже дня публикации сообщения о проведении публичных торгов в средствах массовой информации специализированная организация в письменном виде извещает государственного исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права и требования на предмет ипотеки, о дне, времени и месте проведения публичных торгов и о начальной цене реализации имущества.

Статья 44. Участие в публичных торгах.
В публичных торгах имеют право принимать участие физические и юридические лица, которые оплатили гарантийный взнос и могут в соответствии с законом быть покупателями недвижимого имущества, которое реализуется. Размер гарантийных взносов определяется специализированной организацией, но он не может превышать 5 процентов начальной цены продажи предмета ипотеки. Ипотекодатель и все ипотекодержатели принимают участие в публичных торгах без уплаты гарантийного взноса.
Участники публичных торгов подлежат регистрации специализированной организацией. Регистрация прекращается не раньше чем за один час до начала публичных торгов. Для целей регистрации участник предоставляет специализированной организации документ, который удостоверяет его личность, заявление об участии в торгах, документ, который подтверждает уплату гарантийного взноса. Во время проведения регистрации участник публичных торгов получает карточку с указанием его порядкового номера, согласно которому этот участник принимает участие в торгах.

Статья 45. Порядок проведение публичных торгов.
Публичные торги проводятся прозрачно. Специализированная организация обеспечивает каждого участника публичных торгов правилами проведения публичных торгов к их началу.
Любой участник может быть покупателем предмета ипотеки, если он предложит наивысшую цену. Если покупателем является ипотекодержатель, он обязан выплатить только разницу между предложенной им ценой и размером невыполненного основного обязательства.
Публичные торги проводятся по крайней мере при условии присутствия одного участника. В случае участия в публичных торгах одного покупателя имущество может быть приобретено им по первоначальной цене.
Если ни один участник не зарегистрировался или в случае, если предмет ипотеки не был продан, публичные торги признаются такими, которые не состоялись.
По результатам проведение публичных торгов и продажи предмета ипотеки складывается протокол, который подписывается уполномоченным представителем специализированной организации и покупателем предмета ипотеки.
В протоколе указываются:
    описание приобретенного покупателем предмета ипотеки;
    начальная цена предмета ипотеки;
    цена реализации предмета ипотеки;
    информация о покупателе предмета ипотеки;
    день, к которому покупатель должен полностью уплатить реализационную цену предмета ипотеки;
    банковский счет специализированной организации для перевода покупателем реализационной цены предмета ипотеки.
Если возникнет необходимость в протокол может быть внесенная и другая информация.
Копии протокола посылаются ипотекодателю, всем ипотекодержателям и государственному исполнителю в течение пяти дней со дня его подписания.
Если победитель публичных торгов отказался от подписания протокола, следующий участник, который предложил наивысшую цену, но не ниже начальной цены реализации, объявляется победителем публичных торгов. При его отсутствии или отказе публичные торги объявляются такими, которые не состоялись.

Статья 46. Порядок проведения расчетов за имущество, приобретенное на публичных торгах.
Победитель публичных торгов в течение десяти рабочих дней со дня подписания протокола перечисляет средства за приобретенное на торгах имущество на указанный в протоколе банковский счет специализированной организации.
Гарантийный взнос, оплаченный покупателем к началу публичных торгов, засчитывается к цене продажи. Другим участникам внесенная сумма возвращается в течение трех рабочих дней со дня окончания публичных торгов. Гарантийный взнос также подлежит возвращению, если торги не состоялись.
Если покупатель не внесет всей надлежащей к уплате суммы в десятидневный срок, гарантийный взнос ему не возвращается, а следующий участник, который предложил наивысшую цену, не ниже начальной цены реализации, объявляется победителем публичных торгов. При его отсутствии или отказе публичные торги объявляются такими, которые не состоялись. Гарантийный взнос не возвращается также участнику торгов, который стал победителем торгов, но отказался подписать протокол.

Статья 47. Оформление результатов публичных торгов и распределение доходов от реализации предмета ипотеки.
В течение пяти рабочих дней со дня получения специализированной организацией платежа от покупателя предмета ипотеки специализированная организация посылает государственному исполнителю сообщения об осуществлении такой оплаты.
В течение пяти рабочих дней с дня получения государственным исполнителем указанного сообщения государственный исполнитель отправляет специализированной организации свидетельство приобретении имущества на публичных торгах.
В свидетельстве указываются:
    описание приобретенного недвижимого имущества;
    информация о том, что публичные торги произошли с соблюдением требований данного Закона;
    сведения об ипотекодержателе и ипотекодателе;
    сведения о покупателе;
    реализационная цена предмета ипотеки.
Свидетельство о приобретении имущества на публичных торгах подписывается государственным исполнителем и скрепляется печатью соответствующего отдела государственной исполнительной службы.
Государственный исполнитель не может отказать в выдаче свидетельства приобретения имущества на публичных торгах, если публичные торги произошли в соответствии с требованиями данного Закона. В случае отказа государственного исполнителя выдать свидетельство о приобретении имущества на публичных торгах он должен в пятидневный срок сообщить об этом специализированной организации, ипотекодателю, ипотекодержателю и покупателю. В сообщении отмечаются основания для отказа. Отказ государственного исполнителя выдать свидетельство о приобретении имущества на публичных торгах может быть обжалован в суде.
Свидетельство о приобретении недвижимого имущества на публичных торгах является правовым основанием для регистрации в установленном законом порядке права собственности покупателя на приобретенное на публичных торгах имущество.
В течение пяти рабочих дней со дня получения специализированной организацией от государственного исполнителя свидетельства приобретении имущества на публичных торгах специализированная организация отправляет это свидетельство покупателю и распределяет полученные от него средства в такой очередности:
    расходы на проведение публичных торгов;
    комиссионное вознаграждение специализированной организации, какая не может превышать 3 процента от цены реализации предмета ипотеки;
    удовлетворение требований ипотекодержателей и других кредиторов должника, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на реализованное имущество, в соответствии с их приоритетом и размером;
    остальные возвращается ипотекодателю.
Специализированная организация отправляет государственном исполнителю, ипотекодателю, должнику и ипотекодержателю отчет о проведении распределения выручки от продажи предмета ипотеки.
Если сумма, полученная от реализации предмета ипотеки, не покрывает требования ипотекодержателя, он имеет право получить остальную сумму с другого имущества должника в порядке, установленном законом.

Статья 48. Обжалование результатов публичных торгов.
Ипотекодержатель, ипотекодатель, должник и любой участник публичных торгов вправе в течение трех месяцев со дня проведения торгов обжаловать их результаты в суде по местонахождению недвижимого имущества.

Статья 49. Права и обязанности ипотекодержателя в случае признания публичных торгов такими, которые не состоялись.
В течение десяти дней со дня объявления публичных торгов такими, которые не состоялись, ипотекодержатели и другие кредиторы должника в соответствии с приоритетом их зарегистрированных требований имеют право приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества. В этом случае приобретение предмета ипотеки ипотекодержателем оформляется протоколом и свидетельством в порядке, установленном статьей 47 данного Закона.
Если ипотекодержатель не воспользовался правом, предусмотренным частью первой данной статьи, по результатам первых публичных торгов, назначается проведение на тех же условиях вторых публичных торгов, которые должны состояться в течение одного месяца со дня проведения первых публичных торгов.
Если ипотекодержатель не воспользовался правом, предусмотренным частью первой данной статьи, по результатам других публичных торгов, ипотека прекращается.

Статья 50. Прекращение прав и требований на предмет ипотеки после его реализации.
После продажи предмета ипотеки на публичных торгах или продажи предмета ипотеки в соответствии со статьей 38 данного Закона прекращаются любые права и требования других лиц на недвижимое имущество, которое было предметом ипотеки, возникших после государственной регистрации ипотеки по ипотечному договору, согласно которому было обращено взыскании на предмет ипотеки. Это правило не применяется в случае приобретения предмета ипотеки ипотекодателем.

Статья 51. Последствия изъятия (выкупа) предмета ипотеки для государственных или общественных потребностей.
В случае, когда предмет ипотеки изъят (выкуплен) для государственных или общественных потребностей в соответствии с законом, ипотекодержатель имеет право требовать от должника досрочного выполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения - право на первоочередное удовлетворение своих требований за счет средств, которые подлежат выплате ипотекодателю, или за счет другого имущества, которое приобретается ипотекодателем в связи с изъятием (выкупом) соответствующего недвижимого имущества.

 Раздел 6. Заключительные положения.
    
1. Этот Закон вступает в силу с 1 января 2004 года.
2. Законодательные и другие нормативно-правовые акты, принятые к вступлению в силу данного Закона, применяются в части, что не противоречит данному Закону.
3. Внести изменения к таким законодательным актам Украины:
1) часть четвертую статьи 133 Земельного кодекса Украины ( 2768-14 ) (Сведения Верховной Рады Украины, в 2002 г. N 3-4, ст. 27) изложить в такой редакции:
"Залогодержателем земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть только банки";
2) в Жилищный кодекс Украины ( 5464-10 ) (Сведения Верховной Рады УССР, в 1983 г., приложение к N 28, ст. 573):
а) дополнить раздел III главой 4-1 такого содержания:

"Глава 4-1 - Пользование жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания

Статья 132-1. Жилые помещения из фондов жилья для временного проживания
К жилым помещениям из фондов жилья для временного проживания относятся жилые помещения, приспособленные для временного проживания граждан, которые не имеют или потеряли постоянное местожительство.
Жилые помещения из фондов жилья для временного проживания предоставляются гражданам, которые потеряли жилье в результате обращения взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (ссуды) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой соответствующего жилого помещения, в порядке, установленном этим Кодексом.
Жилые помещения из фондов жилья для временного проживания также предоставляются беженцам и гражданам, которые вынуждены оставить жилые помещение в результате его аварийного состояния, стихийного бедствия или других оснований, которые угрожают состоянию и безопасности соответствующего жилого помещения, в порядке, установленном законом.
Жилые помещения из фондов жилья для временного проживания относятся к специализированным жилым помещениям, которые должны отвечать санитарным и техническим требованиям. Жилая площадь в жилых помещениях из фондов жилья для временного проживания предоставляется по нормами, установленными для проживания граждан в общежитиях.

Статья 132-2. Порядок предоставления и пользования жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания
Жилые помещения из фондов жилья для временного проживания предоставляются гражданам при условии, что для них такое жилье является единственным местом жительства и их совокупный доход недостаточный для приобретения или найма другого жилого помещения. Первоочередное право на обеспечения жилым помещением из фондов жилья для временного проживания имеют семьи с несовершеннолетними детьми, беременные женщины, лица, утративших трудоспособность, и лица пенсионного возраста.
Формирование фондов жилья для временного проживания осуществляется в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
Граждане, которым предоставлено жилое помещения из фондов жилья для временного проживания, не имеют права приватизировать, обменивать и осуществлять разделение этого жилого помещения, сдавать его в субаренду или вселять других жителей.
Жилые помещения из фондов жилья для временного жительства предоставляются сроком до одного года с возможностью продолжения этого срока в случае неспособности жителя этого помещения приобрести альтернативное местожительство. Основаниями для досрочного прекращения права гражданина на пользование жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания являются:
    * предоставление гражданину или приобретение им другого жилого помещения;
    * повышение доходов гражданина до уровня, позволяющий ему заключить договор найма другого жилого помещения;
    * нарушения гражданином правилам пользования жилым помещением из фондов жилья для временного проживания;
    * приведение жильцом жилого помещения из фондов жилья для временного проживания в непригодность для его использования;
    * другие основания, установленные законом.
Порядок предоставления и пользования жилой площадью в жилых помещениях из фондов жилья для временного проживания устанавливается Кабинетом Министров Украины”;
б) текст статьи 109 выложить в такой редакции:
"Выселение с занимающего жилого помещения допускается на основаниях, установленных законом. Выселение проводится добровольно или в судебном порядке. Допускается выселения в административном порядке с санкции прокурора только лиц, которые самовольно заняли жилое помещение или проживают в домах, угрожающие обвалом.
Гражданам, выселяемым с жилых помещений, одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение, за исключением выселения граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (ссуды) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой соответствующего жилого помещения. Жилое помещение, которое предоставляется выселенному, должно быть указано в решении суда или постановлении прокурора.
Обращение взысканий на переданное в ипотеку жилое помещение является основанием для выселения всех граждан, которые проживают в нем, за исключениями, установленными законом. После принятия кредитором решения об обращении взысканий на переданное в ипотеку жилое помещение все граждане, которые проживают в нем, обязаны по письменному требованию кредитора или нового владельца этого жилого помещения добровольно освободить его в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если граждане не освобождают жилое помещение в установленный или другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.
Выселение граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (ссуды) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой соответствующего жилого помещения, является основанием для предоставления этим гражданам жилых помещений из фондов жилья для временного проживания в соответствии со статьей 132-2 данного Кодекса.
Отсутствие жилых помещений из фондов жилья для временного проживания или отказ в их предоставлении на основаниях, установленных статьей 132-2 данного Кодекса, не тянет прекращения выселения гражданина из жилого помещения, которое является предметом ипотеки, в порядке, установленном частью третьей этой статьи";
3) статью 3 Закона Украины "О ценных бумагах и фондовой бирже" ( 1201-12 ) (Сведения Верховной Рады Украины, в 1991 г. N 38, ст. 508; 1999 г., N 31, ст. 252) дополнить абзацами такого содержания:
"залоговые; ипотечные ценные бумаги";
4) раздел II Закона Украины “О залоге” ( 2654-12 ) (Сведения Верховной Рады Украины, 1992 г., N 47, ст. 642; 1995 г., N 1, ст. 3) исключить;
5) в статьи 7 Закона Украины “Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине” ( 2658-14 ) (Сведения ерховной Рады Украины, 2001 г., N 47, ст. 251):
а) абзац девятый части второй исключить;
б) в части третий слова “его залога” заменить словам “залога государственного и коммунального имущества”;
6) часть первую статьи 7 Закона Украины “О страховании” ( 85/96-ВР ) (Сведения Верховной Рады Украины, 2002 г., N 7, ст. 50, N 8, ст. 62, N 14, ст. 96) дополнить пунктом 35 такого содержания: “35) страхования предмета ипотеки от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порча”.
4. До вступления в силу закона о государственном реестре прав на недвижимое имущество порядок государственной регистрации ипотек устанавливается Временным положением о порядке государственной регистрации ипотек, которая утверждается Кабинетом Министров Украины.
5. Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии со статьей 15 этого Закона допускается с 1 января 2005 года.
6. Кабинету министров Украины:
1) в двухмесячный срок со дня вступления в силу данного Закона:
    * внести на рассмотрение Верховной Рады Украины законопроект относительно приведения Закона Украины "Об исполнительном осуществлении" ( 606-14 ) в соответствие с данным Законом;
    * внести на рассмотрение Верховной Рады Украины законопроект о порядке создания и деятельности специализированных организаций по принудительной реализации имущества;
    * утвердить Временное положение о порядке государственной регистрации ипотек;
    * утвердить порядок формирования фондов жилья для временного проживания;
    * утвердить порядке предоставления и пользования жилой площадью в жилых помещениях из фондов жилья для временного проживания;
    * привести свои нормативно-правовые акты в соответствие с этим Законом;
    * обеспечить приведение министерствами и другими органами исполнительной власти их нормативно-правовых актов в соответствие с этим Законом;
2) в шестимесячный срок со дня вступления в силу данным Законом внести на рассмотрение Верховной Рады Украины законопроект об ипотечных ценных бумагах.

Президент Украины Л. КУЧМА
г. Киев,
5 июня 2003 года N 898-IV